«¿Cuánto me va a costar la reforma?» es la primera pregunta que nos hacen casi todos los clientes. La respuesta corta: una reforma integral de un piso en España cuesta, de forma orientativa, entre 500 y 1.200 € por metro cuadrado, según el estado de partida, las calidades y si se cambia la distribución. Una casa suele salir algo más cara, porque además del interior hay que contar con cubierta, fachada y exteriores.
En esta guía te explicamos de dónde salen esas cifras, cuánto cuesta cada estancia, qué gastos se suelen olvidar y cómo ajustar el presupuesto.
Precio de una reforma integral por metro cuadrado en 2026
El precio por metro cuadrado es la forma más rápida de hacerse una idea. Estos son rangos orientativos para una reforma integral (instalaciones, suelos, carpinterías, baño y cocina incluidos) en una vivienda de tamaño medio:
| Nivel de calidades | Precio orientativo | Qué incluye normalmente |
|---|---|---|
| Básico | 500 – 700 €/m² | Se mantiene la distribución, materiales estándar |
| Medio | 700 – 950 €/m² | Cambios de distribución puntuales, materiales de gama media |
| Alto | 950 – 1.200 €/m² o más | Redistribución completa, materiales y carpinterías de gama alta, domótica |
Ejemplo: un piso de 80 m² con calidades medias, a unos 800 €/m², rondaría los 64.000 € de obra, a los que hay que sumar IVA, licencia y honorarios técnicos.
Reformar un piso o reformar una casa
En un piso la reforma se limita al interior de la vivienda. En una casa unifamiliar es habitual sumar partidas que en un piso paga la comunidad: cubierta, fachada, impermeabilizaciones, carpintería exterior, instalaciones generales y exteriores. Por eso, a igualdad de metros, una casa suele costar entre un 15 % y un 30 % más. Si la vivienda es muy antigua o hay que tocar la estructura, el salto puede ser mayor.
Reformas parciales
Si no necesitas reformar toda la casa, estos son precios orientativos por estancia o partida:
| Partida | Precio orientativo |
|---|---|
| Baño completo | 5.000 – 12.000 € |
| Cocina completa (con muebles y electrodomésticos básicos) | 7.000 – 18.000 € |
| Instalación eléctrica nueva | 50 – 90 €/m² |
| Fontanería y saneamiento | 3.000 – 7.000 € |
| Cambio de suelos | 30 – 80 €/m² |
| Ventanas con rotura de puente térmico | 500 – 1.000 € por ventana |
| Pintura completa | 8 – 15 €/m² de pared |
Qué hace que una reforma cueste más o menos
Estado de partida de la vivienda
No cuesta lo mismo actualizar un piso de los años 2000 que uno de los 60 con instalaciones de plomo, cableado antiguo o humedades. Cuanto más haya que demoler y rehacer, más sube el presupuesto. Si hay problemas como la aluminosis o humedades en los muros, hay que resolverlos antes de reformar.
Cambios de distribución
Mover la cocina o los baños implica rehacer desagües e instalaciones, y es una de las partidas que más encarece la obra. Mantener las zonas húmedas donde están es la forma más sencilla de ahorrar.
Calidades y acabados
Suelos, sanitarios, grifería, carpinterías y muebles de cocina pueden duplicar el coste de una partida según la gama. Conviene decidir en qué invertir más (por ejemplo, ventanas y aislamiento) y en qué ajustar.
Eficiencia energética
Aislar fachadas y cubiertas o cambiar las ventanas encarece la obra, pero baja la factura y mejora la letra del certificado energético en Málaga, algo que se nota al vender o alquilar. Si te interesa, revisa qué mejor aislante térmico para paredes encaja en tu caso o cómo aislar un tejado por el interior.
Ubicación
La mano de obra y la logística no cuestan igual en todas partes. En zonas como Marbella o los cascos históricos, con accesos complicados o normativa de protección, el presupuesto suele ser más alto.
Gastos que se suelen olvidar
- Licencia y tasas municipales. Dependen de si la obra es menor o mayor. El impuesto de construcciones (ICIO) suele rondar el 4 % del presupuesto de obra en muchos municipios, más la tasa de tramitación. Te lo explicamos en cómo solicitar la licencia de obra mayor y menor en Málaga.
- Honorarios técnicos. Si la reforma necesita proyecto (cambios de distribución, estructura o fachada), hay que contar con el arquitecto: proyecto y dirección de obra suelen moverse entre el 5 % y el 10 % del presupuesto de ejecución.
- IVA. Las obras de renovación de una vivienda particular pueden tributar al 10 % en lugar del 21 % si se cumplen ciertos requisitos, como que el coste de los materiales que aporta la empresa no supere el 40 % de la base imponible.
- Imprevistos. Recomendamos reservar entre un 10 % y un 15 % del presupuesto: al abrir paredes y suelos siempre aparece algo.
- Alojamiento y mudanza si no puedes vivir en la casa durante la obra.
Cuánto tarda una reforma integral
Un piso de unos 80 m² suele llevar entre 2 y 4 meses de obra, a los que hay que sumar el tiempo de proyecto y licencia. Una casa unifamiliar, entre 4 y 8 meses según el alcance. Planificar bien antes de empezar es lo que más acorta los plazos.
Cómo ajustar el presupuesto sin perder calidad
- Mantén cocina y baños en su sitio siempre que puedas.
- Invierte en lo que no se cambia fácilmente: instalaciones, aislamiento y ventanas.
- Pide presupuestos cerrados por partidas, con mediciones y calidades definidas.
- Haz la reforma por fases si la vivienda lo permite, empezando por instalaciones.
- Infórmate de las ayudas a la rehabilitación y a la eficiencia energética vigentes en tu comunidad autónoma.
Si vas a comprar una vivienda para reformarla, una tasación de viviendas en Málaga hecha por un arquitecto te ayuda a saber cuánto vale y cuánto te costará ponerla al día.
¿Por qué contar con un arquitecto en una reforma?
Un arquitecto no solo dibuja planos: define calidades y mediciones para que los presupuestos sean comparables, tramita la licencia, controla la obra y evita sorpresas. En reformas de cierta envergadura, el ahorro en imprevistos y errores suele compensar sus honorarios. Lo mismo aplica si vas a reformar un negocio: te lo contamos en nuestra página de reforma de locales comerciales en Málaga. Y si lo que te planteas es empezar de cero, consulta nuestro servicio de construcción de viviendas en Málaga.
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Visitamos la vivienda, definimos contigo el alcance y te damos un presupuesto por partidas. Hacemos reformas integrales en Málaga y reformas integrales en Marbella.
Preguntas frecuentes sobre el precio de una reforma
De forma orientativa, entre 40.000 y 95.000 € de obra según las calidades, sin contar IVA, licencia ni honorarios. Con calidades medias, lo habitual es moverse entre 56.000 y 76.000 €.
Suele costar entre un 15 % y un 30 % más que un piso de los mismos metros, porque se suman cubierta, fachada y exteriores. Si hay humedades, problemas estructurales o instalaciones muy antiguas, conviene hacer un diagnóstico previo antes de pedir presupuestos.
Casi siempre. Si no se toca la estructura, la fachada ni la distribución, suele bastar con una licencia de obra menor o una declaración responsable. Si se modifica la estructura, la distribución de forma importante o el exterior, hace falta licencia de obra mayor con proyecto de arquitecto.
Un piso de unos 80 m² suele llevar entre 2 y 4 meses de obra y una casa unifamiliar entre 4 y 8 meses, a lo que hay que sumar el tiempo de proyecto y licencia.
El general es el 21 %, pero las obras de renovación de una vivienda particular pueden tributar al 10 % si se cumplen ciertos requisitos, como que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % de la base imponible.
Depende del alcance, pero el proyecto y la dirección de obra suelen moverse entre el 5 % y el 10 % del presupuesto de ejecución. En reformas sin proyecto, se puede contratar solo el asesoramiento o la dirección.
