Todos hemos soñado alguna vez construirnos una casita en el campo o junto al mar, pero ¿cómo saber si un terreno es urbanizable?. Pero en la mayoría de los casos no es posible, ya que existe una normativa municipal (Plan Ordenación Urbana o Normas Subsidiarias) que regulan donde se puede construir y donde no (su nombres se han modificado con al entrada de la nueva normativa LISTA)
En Andalucía, la normativa que regulaba la clasificación del suelo y determinaba si es urbanizable o no, se encontraba principalmente en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), y en sus normativas de desarrollo.
Esta ha sido derogada y sustituida por la LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio)
Pero ¿Cómo sabemos si en un terreno se puede construir?
Considera que hay dos tipos: suelo urbano y suelo rústico, así como algunos criterios para determinar si un suelo es urbanizable (cómo se puede transformar de rústico a urbano y si se puede construir en él):
Suelo Urbano:
Es aquel que cuenta con infraestructuras y servicios urbanísticos (como calles asfaltadas, alumbrado público, redes de abastecimiento de agua y alcantarillado, servicio de telecomunicaciones…)
Suele estar destinado a la edificación urbana, es decir, la construcción de viviendas, edificios comerciales, industriales, equipamientos (Escuelas, hospitales, zonas deportivas…)
Está sujeto a un plan urbanístico que regula su desarrollo y ordenación (Suele ser un Plan General y en poblaciones pequeñas Normas Subsidiarias).
Suelo Rústico:
Aquel que no cuenta con los servicios e infraestructuras propios de un área urbana.
Tiene una regulación específica que limita su uso y suele estar destinado a actividades agrícolas, forestales o de protección ambiental.
Su desarrollo urbanístico está mucho más restringido que el suelo urbano , tiene que tener unas características muy determinadas en dimensiones para poder construir en él.
También mediante un Plan de Actuación se puede proponer a la administración correspondiente algunos tipos de equipamiento turístico (hoteles y casas rurales, residencias de mayores…)
Cómo saber si un terreno es urbanizable
Antes de construir en un terreno, es esencial conocer tanto su situación legal como sus condiciones urbanísticas. La información legal del terreno puede consultarse en el Registro de la Propiedad correspondiente, donde es posible verificar quién es el propietario y si el terreno está libre de cargas, como hipotecas o embargos que puedan afectar su uso.
Asimismo, es aconsejable dirigirse al departamento de Urbanismo del Ayuntamiento donde se encuentra la parcela para revisar su situación urbanística. Esto nos permitirá confirmar si el uso que deseamos darle al terreno y el proyecto de construcción son viables. En esta consulta, podremos verificar si el terreno es apto para urbanizarse, si es edificable, el número de plantas permitidas y cualquier otro requisito que debamos cumplir antes de iniciar las obras.
Para poder construir en un terreno, este debe estar clasificado como un solar por el ayuntamiento. Un solar es un terreno apto para la edificación que cumple con todas las normativas legales necesarias para levantar construcciones. Esto significa que dispone de los servicios básicos, como acceso peatonal, iluminación pública, pavimentación adecuada para vehículos, suministro de agua potable y electricidad, además de contar con un sistema de evacuación de aguas residuales y cumplir con las dimensiones reglamentarias.
Suelo Urbanizable (actuaciones de transformación urbanística):
Aquel que, según la normativa urbanística vigente, tiene posibilidad de ser transformado en suelo urbano en el futuro.
Como estudio de arquitectura en Málaga, sabemos que para determinar si un suelo es urbanizable, se deben tener en cuenta diversos factores, como el Plan de Ordenación Urbana (POU) del municipio en cuestión, los criterios de clasificación establecidos por la LISTA, así como las características físicas, ambientales y sociales del terreno.
Los criterios para determinar si un suelo es urbanizable pueden variar según el municipio y su planificación urbanística específica. En general, se consideran aspectos como la existencia de infraestructuras y servicios cercanos, la demanda de suelo para usos urbanos, la capacidad de absorción del territorio, la protección del medio ambiente y la ordenación del territorio, entre otros.
Para obtener información específica sobre un terreno en Andalucía y su clasificación urbanística, te recomendamos consultar directamente con el Ayuntamiento correspondiente o con un profesional especializado en urbanismo y ordenación del territorio.
Espero que te haya servido de ayuda este post sobre como saber si un terreno es urbanizable. Sin necesitas más información con respecto a este tema, porque estás pensando en construir una vivienda o negocio, no dudes en llamarnos.
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Factores a tener en cuenta para saber si un terreno es edificable
Una vez que hemos determinado cómo identificar si un terreno es urbanizable, el siguiente paso será comprobar si también es apto para la construcción. En otras palabras, que el suelo tenga las características adecuadas y sea seguro para edificar sin riesgos.
No todos los terrenos son adecuados para construir una vivienda. A continuación, analizaremos algunos de los factores clave que nos ayudan a determinar si un terreno es edificable:
Orientación. Dado que el sol sale por el este y se pone por el oeste, es importante orientar la casa de manera estratégica para aprovechar al máximo las condiciones climáticas, logrando así un hogar más fresco o cálido, y con ello, ahorrar en consumo energético. En este sentido, en este artículo explicamos cómo elegir la mejor orientación para una vivienda.
Asoleo. Se refiere a la exposición directa al sol. Ajustando la orientación de la vivienda, se puede lograr que las estancias principales, como las habitaciones y el salón, reciban más luz natural, lo cual es crucial para estas áreas.
Pendiente. Un terreno inclinado tiene la ventaja de ofrecer buenas vistas y recibir abundante luz natural, ya que no suele tener obstáculos. No obstante, presenta el inconveniente de que construir en un terreno con desnivel es más complejo y costoso que hacerlo en un terreno llano.
Suelo. La composición del terreno es esencial para planificar la construcción y determinar si es urbanizable. Si el suelo está compuesto por materiales que no se cohesionan bien o no se compactan de manera adecuada, será necesario mejorar su compactación para que el terreno sea apto para edificar.
Agua. Si hay una gran cantidad de agua en el subsuelo, será necesario reforzar los cimientos para garantizar la seguridad y estabilidad de la construcción.
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